Строително право

Под родовото понятие „строително право” се имат предвид всички области на правото, свързани със създаване, промяна и премахване на сгради, с разграничение между частното и общественото строителство. Общественото строителство определя допустимостта на строителните проекти в интерес на съседите и широката общественост. Частното право на строителство се занимава с правоотношенията между участващите в даден строеж лица – строителен предприемач, изпълнител, архитект и т.н.

Отправна точка на частното право на строеж е договорът за строителство. Той представлява облигационноправен договор за изработка между строителния предприемач (възложител) и строителя (изпълнителя). За изпълнение на договора за строителство се прилагат общите правила на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Като всеки договор, така и този се нуждае от две съвпадащи си и насрещни волеизявления (оферта и нейното приемане), за сключването си. Изпълнителят по договора се задължава за постигането на определен резултат (изграждане на офис-сграда, разширение, реконструкция на вече съществуващи обекти и др.), като в замяна получава възнаграждение от възложителя. Предмет на договора може да бъде различна по обем и характер работа (изграждане на стопански обект или жилищна сграда, цялостно изграждане на обект или само отделни негови части или етапи, за ново строителство или за реконскрукция). Тьй като изпълнението на строителните работи е продължително във времето, препоръчително е уговарянето на механизми, позволяващи адекватно изпълнение на договора и защита на интереса и на двете страни при промяна на икономическите условия. Договорът за строителство е формален. Той трябва да бъде сключен в писмена форма съгласно чл. 160, ал. 2 и чл. 163, ал. 1 от Закона за устройство на територията.

Инвестиционната дейност се извършва при спазване на закони, на плановете от различна степен както и на специфични изисквания за тази дейност. При договорите за строителство отново е валидна договорната автономия, като в България тя е ограничена посредством Закона за устройство на територията (ЗУТ). В него са установени основните правила и нормативи за разполагане на сградите на основното застрояване (раздел четвърти). Започването и изпълнението на строежите се осъществява в съответствие с одобрени инвестиционни проекти, с предвижданията на подробните устройствени планове и при условията и реда, уредени в ЗУТ. Чл. 139, ал. 1 и 2 от ЗУТ определя трите фази на изработването на проекта:

1. Идеен проект;

2. Технически проект;

3. Работен проект.

Всички части трябва да бъдат подписани от лице, извършило оценката за съответствие, от възложителя и от инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност за част „Конструктивна”, в случай че оценката за съответствие е извършена от консултант. В Наредба №4 от 2001г. са определени обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти. Чл. 140 от ЗУТ постановява, че началото на инвестиционното проектиране се поставя с виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината в срок от 14 дни от постъпването на заявлението. Идейният инвестиционен проект подлежи на съгласуване от главния архитект на общината, като в зависимост от сградата и нейното значение може да има и други органи по съгласуването. Отказ от съгласуване е възможен само по законосъобразност, като той трябва да бъде мотивиран.

Компетентни органи за разрешаване на строителството са: главният архитект на общината, а за градовете с районно деление – по решение на общинския съвет- главният архитект на района. Уредбата, засягаща издаването на разрешение, е разгледана в чл. 148 и сл. от ЗУТ. Разрешението за строеж се издава на възложителя въз основа на одобрен технически или работен инвестиционен проект, когато такъв се изисква. Допуска се разрешение за строеж да се издаде въз основа на одобрен идеен проект при условията на чл. 142, ал. 2.

Разрешението за строеж се издава едновременно с одобряването на инвестиционния проект, когато това е поискано в заявлението. Разрешението за строеж заедно с одобрения инвестиционен проект или отказът за издаването му могат да бъдат обвалвани от заинтересуваните лица по законосъобразност пред Регионалната дирекция за национален строителен надзор в 14-дневен срок от съобщаването за издаване на съответния акт.

Независимо от приложимостта на ЗУТ от решаващо значение за всеки строителен проект е описанинието на резултата. По принцип всяка работа, свързана с производство, промяна и премахване на строително съоръжение като дължим резултат, може да бъде приведена в описанието на дължимия резултат, а заедно с това и като част от съдържанието на договора. Видът и обемът/обхватът произтичат от съответния договор за строителство.

В Германия при обществени строителни поръчки се прилага законът VOB/A (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen). В част първа на VOB са представени основните правила, прилагани при обществените поръчки – обекти, субекти, видове процедури. В част втора на закона подробно са описани процедурите при възлагане на обществени поръчки. VOB стриктно се спазва при всички строителни проекти на публичното строителство, като в договорите между частни лица също изрично е договорена валидността му.

При частни строителни поръчки в Германия към договора за строителство много често се прилага и законът VOB/В (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen), който урежда много от договорните взаимоотношения между страните.

В допълнение на задължението на възложителя да заплати възнаграждение на изпълнителя е и задължението за приемане на свършената работа. Приемането на резултата представлява декларация (приемо-предавателен протокол), с която строителният предприемач (възложител) признава свършената от неговия контрагент работа за изпълнена съобразно договора. Приемането може да стане по различни начини, например с оглед на строителното съоръжение, с мълчание и изтичане на срок или с удостоверение за завършен обект, издадено от вещо лице. Въпреки това, ако са налице съществени дефекти на строежа, възложителят има правото да откаже да приеме (възможен е и частичен отказ) и да изисква коригиране от изпълнителя. Гаранционните права се уреждат от общите правила за договора за изработка, представени в ЗЗД, както и биват допълнени от други специални норми. С приемането на работата приключва задължението на изпълнителя, неговото възнаграждение става изискуемо и започва да тече давностният срок за искове при недостатъци на строежа.

Освен това страните могат да се обвържат с допълнителни задължения, като например задължението на възложителя за съдействие, да предостави парцела в незастроено състояние, да осигури разрешение за строеж, както и други необходими удостоверения от регулаторните органи. Изпълнителят трябва да спазва указанията на възложителя, да изпълни работата отговорно, да спази срока и т.н.

Ние сме Вашия адвокат по строително право в Бзлгария и Германия. Нашите услуги в областта на строителното право в България и Германия включват:

  • Архитектурно и инженерно право;
  • Договорно оформяне и проверка;
  • Договори с изпълнител на строеж, разработване на проекти, фондове за недвижими имоти;
  • разрешаване на съпътстващите строежа конфликти,
  • Контрол на разходите;
  • Премахване на пречки при протичане на строежа;
  • Обезпечаване и провеждане на искове (и при несъстоятелност);
  • Гаранции за плащания, изпълнение на договора и обезпечения;
  • Право при обществените поръчки
  • Публично-частно партньорство;
  • Публично строително право, право на опазване на околната среда;
  • Трудово право на строителните работници;
  • Право на наем, етажна собственост, брокерски услуги;
  • Арбитражен процес.

Публикации:

15.02.2013 - Договорът за строителство