Нормативната уредба се намира във втората книга от Германския граждански законник (Bürgerliches Gesetzbuch, съкратено: BGB, или тук ГГЗ) и в частност §§ 535 - 580 ГГЗ. Според § 535 ГГЗ с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя определената вещ за даден срок, като тя трябва да бъде в такова състояние, което отговаря на ползуването, за което е наета. Наемателят от своя страна се задължава да плаща на наемодателя определената в договора цена. Ако в момента на предаването дадената вещ има такива недостатъци, които пречат на нейното използване според договора, или ако по време на договора се появат такива недостатъци, то наемателят не е длъжен да плаща наем за периода, в който дадената вещ е неизползваема. Сключването на договор за наем на жилище е специално регулирано в §§ 549- 577 ГГЗ. Обикновено договорът за наем на жилище в Германия съдържа следните атрибути: 

1. Стойност на наема или така нареченото "Kaltmiete". В него е включена само цената на жилището без допълнителните разходи.
2. Допълнителни разходи за комунални услуги (Nebenkosten – отопление, ток, вода, такса отпадък и др.) - те, заедно с наема, образуват крайната цена ("Warmmiete").
3. Парична гаранция (Kaution) – обикновено, но не законно регламентирано, паричната гаранция е удвоеният наем без допълнителните разходи, т.е. ако така нареченото "Kaltmiete" e 500 евро, гаранцията, която трябва да се заплати първоначално, ще бъде 1000 евро. Максималната сума, която може да поиска наемодателят, е три наема. Тези пари се дават на наемодателя при сключване на договора. След изтичане на договора наемодателят е задължен да върне паричната гаранция на наемателя в пълната и стойност в случай, че жилището се предаде в точно същото състояние, в което е наето.
4. Козметичен ремонт (Schönheitsreparaturen) - Това са ремонти за отстраняване на щети, възникнали при ежедневната употреба на жилището според договора, като например пребоядисването на стени. Обикновено в договора е регламентирано през какъв период от време наемателят е задължен да извършва козметични ремонти.
5. Срок на договора (Dauer) - Договорите за наем на жилище могат да бъдат сключени за определен период от време или безсрочно.
6. Срок за разтрогване на договора (Kündigungsfrist) - Разтрогването на договора трябва да бъде в писмена форма. Стандартният срок за разтрогването на договора е минимум 3 месеца (§ 573c ГГЗ). При продължителност на договора повече от 5 или 8 години срокът се удължава съответно с по още 3 месеца. Наемодателят може да прекрати договора само ако има основателна причина. Такава има, когато o наемателят не изпълнява своите задължения по договора o наемодателят иска да използва жилището за себе си или свои роднини и др. 
7. Спазване на определен ред в жилищната сграда (Hausordnung) - В договора обикновено има и включени клаузи, които определят взаимоотношенията между отделните наематели, както и използването на общите помещения.
8. Посещение на жилището от наемодателя - Наемодателят има право да посети даденото от него под наем жилище при предварително предупреждение и уговорен ден и час.
9. Смяна на наемодателя - Ако даденото под наем жилище бъде купено от трето лице, то това лице заема мястото на досегашния наемодател и има същите права и задължения към наемателя.

Преотдаване под наем

Наемателят от своя страна може сам да отдаде наетото от него жилище под наем (§§ 540, 553 ГГЗ). В този случай наемателят се превръща с наемодател на новия наемател. Такива договори обикновено се сключват, когато първият наемател иска да даде част от наетото от него жилище под наем или когато при временно отсъствие не желае да оставя жилището празно. Задълженията му към наемодателя остават непроменени. Много често чрез клаузи в договора бива изключено правото на наемателя да преотдава жилището под наем. Според § 553 ГГЗ обаче такива клаузи са невалидни, освен ако наемателят няма основателна причина на откаже (§ 553 I 2 ГГЗ).

Писмена форма на договора

Писмената форма не е задължителна при сключването на договори за наем на жилища. Ако обаче договор, който важи за повече от една година, не е сключен писмено, се счита за безсрочен - § 550 ГГЗ.

Авторката на тази статия е студент по право в четвърти курс в университет Лудвиг Максимилиян Мюнхен и стажант в Правна кантора Русков и Колеги.