In Bulgarien versteht man unter dem Begriff Baurecht alle Rechtsbereiche, die die Errichtung, Änderung und Beseitigung von Gebäuden betreffen. Dabei wird zwischen dem privaten Baurecht und dem Öffentlichen Baurecht unterschieden. Das öffentliche Baurecht bestimmt die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Interesse der Nachbarn und der Allgemeinheit. Das private Baurecht reguliert die Rechtsbeziehungen der am Bau beteiligten Personen, also Bauherr, Bauunternehmer, Architekt etc.

Nach dem bulgarischen Baurecht ist Grundlage für eine baurechtliche Beziehung der Bauvertrag. Er ist ein schuldrechtlicher Werkvertrag zwischen Bauherr (Auftraggeber) und Bauunternehmer (Auftragnehmer). Für das Zustandekommen des Bauvertrags in Bulgarien geltend die allgemeinen Regeln des Gesetzes über die Schuldverhältnisse (ZZD). Wie jeder Vertrag wird er mit zwei übereinstimmenden Willenserklärungen geschlossen, durch Angebot und Annahme. Der Bauunternehmer (Auftragnehmer) verpflichtet sich zur Erbringung einer Bauleistung (Errichtung eines Büro-Gebäudes, Ausbau, Rekonstruierung bestehender Objekten etc.) und erhält als Gegenleistung vom Bauherrn eine Vergütung. Als Gegenstand des Vertrages kann eine Arbeit mit verschiedenen Arten und Größen sein (Errichtung Wirtschaftsgebäude oder Wohnhaus, insgesamt Baustelle oder nur bestimmte Teile oder Phasen Neubau oder Rekonstruierung). Die Durchführung der Bauarbeiten kann eine lange Zeit dauern, deshalb es ist ratsam zustimmende Mechanismen, die die angemessenen Erfüllung des Vertrages ermöglichen und die Interessen beider Parteien unter sich ändernden wirtschaftlichen Bedingungen schützen, zu vereinbaren. Der Bauvertrag ist formal. Nach Art. 160 (2) und Art. 163 (1) des Gesetz über die Gebietsordnung (GBO, bulg.: Закон за устройство на територията) muss der Vertrag schriftlich abgeschlossen werden.

Die Investitionstätigkeit wird in Übereinstimmung mit den Gesetzen, Plänen von verschiedenen Rängen, sowie spezielle Anforderungen für diese Tätigkeit verrichtet. Auch für Bauverträge gilt die Vertragsautonomie, die allerdings bei Bauvorhaben der öffentlichen Hand durch das Gesetz über die Gebietsordnung (GBO) eingeschränkt ist. Es legte die grundlegenden Regeln und Vorschriften für die Anordnung der Gebäude der Hauptbebauung (Abschnitt IV). Der Anfang und die Ausführung von dem Aufbau erfolgen in Übereinstimmung mit den genehmigten Investitionsvorhaben, Aussagen für detaillierte Pläne über Einrichtung und bei den Bedingungen und der Ordnung, die in der GBO geregelt sind. Art. 139 (1) und (2) GBO definiert die drei Phasen der Projektierung:

  • Konzeption;
  • technisches Projekt;
  • Ausführungsplanung;

Alle Phasen müssen von der Person, der die Bewertung für Entsprechung ausgefertigt hat unterzeichnet werden. Art. 140 GBO ordnet an, dass der Beginn des Investitionsvorhabens mit einem Projektplan erfolgt. Dieser Projektplan muss von dem Chefarchitekt der Gemeinde innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Eingang des Antrages ausgestellt und muss mit dem Hauptarchitekt der Gemeinde koordiniert werden.

Zuständige Behörde für die Erteilung Baugenehmigung sind der Hauptarchitekt der Gemeinde. Die Regeln für die Erteilung der Baugenehmigung findet sich in den Art. 146 ff. GBO.

Auch für Bauverträge gilt die Vertragsautonomie, die allerdings bei Bauvorhaben der öffentlichen Hand durch den Gesetz über die öffentliche Vergabe eingeschränkt ist.

Für jedes Bauvorhaben ist die Leistungsbeschreibung von entscheidender Bedeutung. Grundsätzlich kann jede Arbeit für Herstellung, Änderung und Beseitigung einer baulichen Anlage als Bauleistung in der Leistungsbeschreibung aufgeführt werden und somit Vertragsinhalt sein. Art und Umfang ergeben sich aus dem jeweiligen Bauvertrag.

Neben der Pflicht zur Zahlung des Werklohns muss der Bauherr als Hauptpflicht die Bauabnahme vornehmen. Die Bauabnahme ist die Erklärung, mit der der Bauherr als Auftraggeber die erbrachte Bauleistung seines Vertragspartners als vertragsgemäß anerkennt. Die Abnahme kann auf unterschiedliche Art erfolgen, zum Beispiel mit Begehung der baulichen Anlage, durch Schweigen und Fristablauf oder eine Fertigstellungsbescheinigung, die ein Gutachter ausstellt.

Liegen allerdings wesentliche Baumängel vor, so ist er zur Verweigerung (auch teilweise möglich) der Abnahme berechtigt und kann vom Auftragnehmer Nachbesserung verlangen. Die Gewährleistungsrechte richten sich nach dem allgemeinen Werkvertragsrecht des Gesetzes über die Schuldverhältnisse und werden durch einige Spezialvorschriften für Bauwerke ergänzt.

Mit der Abnahme endet die Vorleistungspflicht des Auftragnehmers, seine Vergütung wird fällig und die Verjährungsfrist für Baumängelansprüche beginnt zu laufen.

Darüber hinaus obliegen den Vertragsparteien auch Nebenpflichten, wie beispielsweise die Mitwirkungspflicht des Bauherrn (Auftraggebers), das Baugrundstück in einem baufreien Zustand bereitzustellen oder die Baugenehmigung und andere erforderlichen behördlichen Genehmigungen zu beschaffen. Der Auftragnehmer muss die Anordnungen des Bauherrn befolgen, die Bauleistung selbstverantwortlich durchführen, die Frist einhalten etc.

Wir sind Ihr Rechtsanwalt für Baurecht in Bulgarien. Unsere Dienstleistungen im Bereich des Baurechts in Bulgarien beinhalten

  • Architekten- und Ingenieurrecht
  • Vertragsgestaltung und -prüfung
  • Bauträgerverträge, Projektentwicklung, Immobilienfonds
  • Baubegleitendes Konfliktmanagement,
  • Kostenüberprüfung
  • Beseitigungen von Störungen des Bauablaufes
  • Sicherung und Durchsetzung von Ansprüchen (auch in Insolvenz)
  • Zahlungs-, Vertragserfüllungs- und Gewährleistungssicherheiten
  • Recht der öffentlichen Auftragsvergabe
  • Public Private Partnership
  • Öffentliches Baurecht, Umweltrecht
  • Öffentliches und privates Baunachbarrecht
  • Bauarbeitsrecht
  • Mietrecht, WEG-Recht, Maklerrecht
  • Bau- und Wohnungsunternehmen
  • Schiedsverfahren