Die Regelungen zu den Mietverhältnissen in Bulgarien sind im bulgarischen Gesetz über die Schuldverhältnisse und Verträge (SVG) enthalten und im Gegensatz zum deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), wo die Mietverhältnisse über Wohnraum speziell geregelt sind, ist der Vertragsgegenstand nach bulgarischem Gesetz irrelevant. In diesem Artikel wird im Vergleich mit dem deutschen Recht der Mietvertrag aus der Sicht der bulgarischen Gesetzgebung mit einer Betonung auf die Vermietung von unbeweglichen Sachen, indem die Regelungen grundsätzlich auch auf bewegliche Sachen angewandt werden können, näher betrachtet.

Form

Sowohl der bulgarische als auch der deutsche Gesetzgeber setzen für die Gültigkeit des Mietvertrags keine Einhaltung einer bestimmten Form voraus, d. h. dass die mündlich geschlossenen Mietvereinbarungen durchaus wirksam sind und für beide Parteien verbindliche Folgen bewirken. Der Unterschied besteht darin, dass laut § 550 BGB der nicht in schriftlicher Form geschlossene Vertrag für unbestimmte Zeit gilt. So eine Annahme besteht in unserem Recht nicht. Empfohlen wird jedoch den Vertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, zum Zweck des Nachweises gegenüber eines neuen Eigentümers der vermieteten Immobilie, eintragen zu lassen.

Hierin ist einer der Hauptunterschiede im Vergleich mit dem deutschen Recht zu finden. Laut dem BGB tritt bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums an der vermieteten Wohnung der Dritte an Stelle des Vermieters und hat dieselben Rechte und Pflichten dem Mieter gegenüber. In Bulgarien gilt diese Regelung für die gesamte Laufzeit des Vertrags, nur wenn dieser vorher eingetragen worden ist - Art. 237 Abs. 1 SVG. Eine weitere Möglichkeit für die Verpflichtung des neuen Eigentümers der vermieteten Sache/Immobilie ist die Unterzeichnung des Vertrags an einem glaubwürdigen Datum, d.h. dieses durch einen Notar beglaubigen zu lassen. In diesem Fall ist der neue Eigentümer bis zum Ende der Laufzeit an die Vertragsbestimmungen gebunden, jedoch nicht länger als ein Jahr nach der Übertragung – Art. 237 Abs. 2 SVG. Wurde der Vertrag hingegen mündlich oder in einfacher schriftlicher Form geschlossen, gilt er für den neuen Vermieter für unbestimmte Zeit und eine Kündigung wäre in diesem Fall einfacher.

Frist

In Bulgarien kann der Mietvertrag auf unbefristet oder befristet geschlossen werden, indem die Laufzeit nach dem Art. 229 SVG auf 10 Jahren beschränkt ist, sofern es sich dabei nicht um ein Handelsgeschäft handelt. Jede Vereinbarung für einen längeren als den höchstzulässigen Zeitraum ist unwirksam und die Mietfrist gilt als für innerhalb des gesetzlich zulässigen Zeitrahmens geschlossen.

Eine weitere vom Gesetzgeber eingeführte Einschränkung ist die Möglichkeit einer Untervermietung an Dritten bis zu drei Jahren seitens Personen, die keine Eigentümer der Immobilie (z. B. Verwalter, Nutzer) sind und keine Verfügungsgewalt über die Sache haben, vorgesehen.

Gebrauchsüberlassung an Dritte

Dieses Institut ist sowohl dem deutschen als auch dem bulgarischen Recht bekannt, indem die Regelungen dazu ähnlich sind. Ein wichtiger Aspekt hierbei ist, dass bei der Gebrauchsüberlassung der gemieteten Immobilie an Dritte, der Mieter gegenüber dem Vermieter für seine Handlungen, bzw. von ihm zugefügten Schäden haftet.

Rechte und Pflichten

Die Vertragsparteien haben folgende Rechte und Pflichten:

  1. Der Vermieter verpflichtet sich, die Mietsache in den für den vereinbarten Nutzungszweck geeigneten Zustand zu übergeben, sofern nichts anderes vereinbart ist. Sollte die Sache in einem vereinbarungswidrigen Zustand übergeben werden, ist der Mieter berechtigt, eine Berichtigung, Preisminderung oder Auflösung des Vertrags zu fordern. Aus diesem Grund wird grundsätzlich ein Abnahme-/Übergabeprotokoll erstellt, womit der Zustand der Immobilie/Sache zum Übergabezeitpunkt festgehalten wird.
  2. Dem Vermieter ist die Verletzung der ungestörten Nutzung der Sache, das sich in einer Zwangsräumung, Zugang zum vermieteten Raum ohne Einwilligung des Mieters, Durchführung größerer Renovierungsarbeiten ohne Zustimmung des Mieters, die ihm ebenfalls den Besitz an der Sache entziehen, Vermietung der Mietsache bei noch wirksamen Mietverhältnisse mit dem Vormieter, äußern kann, untersagt. Für diese Handlungen haftet der Vermieter.
  3. Eine Grundpflicht des Mieters ist die Leistung des vereinbarten Mietpreises. Im Gegensatz zum deutschen Recht, gibt es in unserer Gesetzgebung keine Regelung hinsichtlich der Kaution, die in den letzten Jahren zum untrennbaren Bestandteil der Vertragsbestimmungen geworden ist. Diese Vereinbarung hat der Gesetzgeber dem Willen der Vertragsparteien überlassen. Das BGB beinhaltet ausführliche Regelungen zu den Betriebskosten der Wohnung und im SVG ist lediglich bestimmt, dass der Mieter dafür aufzukommen hat. In der Regel sind darunter die Kosten für Strom, Wasser und Wärme zu verstehen. Selten sind diese Beträge im Mietpreis enthalten, sie werden in der Regel nicht im Vertrag aufgenommen, da ihre Höhe monatlich unterschiedlich ausfällt und vom Verbrauch des Mieters, zu deren Lasten sie gehen, abhängt.
  4. Der Mieter ist zur vertrags- oder bestimmungsgemäßen Gebrauch verpflichtet (z. B. darf eine Mietwohnung nicht als Nachtclub gebraucht werden).
  5. Der Mieter übernimmt die Instandhaltung der Sache/Immobilie sowie die Kosten für geringe Reparaturen, die auf Schäden durch den gewöhnlichen Gebrauch zurückzuführen sind. Der Gesetzgeber führt Beispiele solcher Schäden unvollständig auf: Verschmutzung der Wände in den Räumen, Rostschäden an Wasserhähnen usw. Alle weiteren erforderlichen Arbeiten sind vom Vermieter zu übernehmen, sofern sie nicht vom Mieter zu verschulden sind. In diesem Fall haftet der Mieter sowohl für die eigenen schuldhaften Handlungen als auch für die zu seinem Haushalt gehörenden Personen. Eine Verrechnung der Reparaturkosten mit der zu leistenden Miete zugunsten der Vertragspartei, die sie ohne Schuld getragen hat, ist zulässig. In diesem Zusammenhang ist der Mieter zur sofortigen Benachrichtigung des Vermieters über Schäden und Eingriffe an der Sache verpflichtet. Andernfalls hat er die Reparatur oder den Schadenersatz zu tragen.
  6. Die im BGB vorgesehene Hausordnung ist einer nach dem SVG festgelgten Pflicht des Mieters zur Erfüllung der Bestimmungen nach der Ordnung und Verwaltung des Stockwerkeigentums, sofern die gemietete Räumlichkeit dazugehörig ist, gleichzustellen.
  7. Nach Ablauf des Vertrags oder bei einer Kündigung ist der Mieter verpflichtet, die Sache zurückzugeben und für sämtliche von ihm zugefügten Schäden aufzukommen. Aus dieser Haftung kann er nur dann entbunden werden, wenn er seine Unschuld hinsichtlich des Schadens nachweisen kann. Bei regelrecht verlaufenden Mietverhältnissen hat sich in der Praxis die Erstellung eines zweiten Abnahme-/Übergabeprotokolls bei Übergabe der Mietsache, womit der Zustand der Sache zum Zeitpunkt der Vertragskündigung festgehalten wird, durchgesetzt.

Kündigung

Der Mietvertrag in Bulgarien endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Sollte nach Ende der Vertragsfrist der Mieter mit dem Wissen und ohne Einwand des Vermieters die Mietsache weiterhin gebrauchen, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert.

Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit können nach Art. 238 SVG von beiden Vertragsparteien mit einer einmonatigen Kündigungsfrist mündlich oder schriftlich gekündigt werden.

Das hier Dargelegte spiegelt die gesetzlichen Grundzüge, zu deren Einhaltung die Parteien verpflichtet sind, wider. Je nach Wunsch können die Parteien jedoch zusätzliche Regelungen, Rechte und Pflichten, die mit der Beilegung von Streitigkeiten für den Fall der Nichtzahlung des Mietpreises, Schadensersatzansprüchen, Räumung der Immobilie, Schadenbeseitigung usw. verbunden sind, vereinbaren.

Das abdingbare Recht und der Abstraktionsgrad der Regelungen des SVG setzen viele Besonderheiten beim Abschluss eines Mietvertrags voraus, die von den Vertragsparteien in Betracht gezogen werden sollten. Die Mietverhältnisse gehören zu den Hauptbestandteilen des Wirtschaftslebens und als solche eröffnen sie eine Vielfalt an Vereinbarungsmöglichkeiten, die der Gesetzgeber nicht geregelt und kasuistisch nicht zu regeln hat, und aus diesem Grund ist an den Mietverträgen mit Verständnis und Vorsicht, unabhängig der Intensität ihres Abschlusses, heranzutreten.

Die Autorin dieses Artikels, Frau Yulita Yankova, ist juristische Mitarbeiterin bei den Rechtsanwälten Ruskov und Kollegen.